Sommaire

1. Statut Juridique
2. Condition d’exercice
3. Mandat de l’agent immobilier

Une agence immobilière  est définie par la loi entant que toute entreprise ou société privée utilisant les courtiers et les agents immobiliers et ayant pour rôle de faire la promotion immobilière en mettant en rapport le bailleur et le preneur afin de permettre à l’un de jouir ou disposer de l’immeuble que l’autre veut louer ou vendre.

Par conséquent pour ouvrir une agence immobilière, le professionnel concerné (Le courtier ou agent immobilier) qui veut réaliser des transactions immobilières (vente, achat et mise en location), doit d’abord créer une entreprise qui a pour objet les activités reprises par la loi.

Pour démarrer donc votre activité d’agence immobilière, vous devez essentiellement passer par trois étapes choisir un statut juridique et demander l’immatriculation de votre entreprise, respecter les conditions d’exercice et détenir un mandat.

Il reçoit en contrepartie des honoraires, est tenu à une obligation de conseil et s’assure de la régularité de la transaction immobilière de son client.

I. Statut juridique

Pour exercer votre activité d’agent immobilier en RDC, vous ne disposez que de deux options possibles au niveau du statut juridique de votre entreprise : l’entreprise individuelle ou la Société à Responsabilité Limitée  (SARL).

• L’entreprise individuelle ou exercice en nom propre

L’entreprise individuelle, ou l’exercice en nom propre, consiste à exercer votre activité en son propre nom. L’entreprise ne dispose d’aucune personnalité juridique distincte de la vôtre. 

• La Société A Responsabilité Limitée ( SARL)

La SARL est une société commerciale qui ne comporte un seul associé ou plusieurs. L’entreprise a une personnalité juridique distincte de son créateur. 

II. Conditions d'exercice

L'exercice d’une agence immobilière est encadré par la législation. La loi no 15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnel (loi sur le bail) et ses arrêtés d’application e soumettent l'exercice de cette activité au respect de différentes conditions. 

L'agence immobilière est ainsi soumise à différentes obligations auxquelles elle ne peut se soustraire : 

• être titulaire d'un agrément délivré par l'administration de l’habitat ;
• disposer d'une garantie financière (capital social) auprès d'un organisme bancaire ;
• détenir un mandat écrit de son client l'autorisant à négocier ou à s'engager en son nom ;
• tenir une comptabilité régulière dans la forme prévue par les dispositions légales; 
• accepter tout contrôle et inspection des services de l’Administration; 
• se soumettre au contrôle technique;
• transmettre au service compétent de l’habitat les statistiques de transaction une fois par semestre; et ceci la dernière semaine de chaque fin du semestre; 
• respecter la législation et les instructions ministérielles relatives aux baux à loyer; 
• s’acquitter régulièrement des taxes prévues par la législation en vigueur; 
• disposer pour son fonctionnement de la loi foncière, la loi sur les baux à loyer ainsi que tous les textes qui leur sont subséquents; 
• tenir compte de la présence au sein de l’agence immobilière d’un expert immobilier ayant pour rôle de donner les avis techniques sur l’état de la maison, évaluer le coût éventuel et procéder à l’expertise s’y rapportant; 
• ledit expert doit être agréé par le ministère ayan les baux à loyer non professionnels dans ses attributions.

III. Mandat de l'agent immobilier

Entre l'agence immobilière et son (ses) client(s), le mandat écrit et signé est obligatoire. En son absence, toute transaction est frappée de nullité.

Ce mandat a pour but d'indiquer à la fois l'objet de la transaction et le montant de la rémunération ou de la commission qui sera perçue. 

Le mandat peut être verbal car la loi n’exige pas un écrit.  Mais il est conseillé  qu’il prenne l'aspect d'un texte écrit et préciser les limites de la mission confiée ainsi que le montant de la rémunération.

Il peut s’agir d’un mandat général ou spécial.

• Mandat simple

Le mandat permet au mandant de confier la transaction à différents professionnels et l'autorise, s'il le souhaite, à procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.

• Mandat exclusif

Le mandat exclusif consiste à ne confier l'affaire qu'à un seul agent immobilier qui en détient l'exclusivité. Le mandant ne peut dans ce cas négocier directement avec un tiers. 

• Commission et honoraire d'agence

Le mandat précise si la commission est à la charge du bailleur ou du preneur ou bien si elle est partagée entre les deux parties dans le cas de la mise en relation pour la location d’un logement.

En cas de vente d’un immeuble, Les honoraires de transaction immobilière se présentent de la manière suivante:

• le vendeur paye à l’agence immobilière 10 % du prix de vente, et l’acheteur paie à l’agence 5 % du prix de vente; - les vendeurs et les acheteurs qui ne respectent pas les dispositions de cet article sont passibles au paiement d’une amende équivalent la moitié du montant prévu à l’alinéa précédent; 
•  Pour l’État, l’acheteur verse au service de l’habitat tout en régularisant les droits de l’agence immobilière 2,5 % du coût de la vente; 
• Les frais d’ouverture du dossier se négocient entre l’agence immobilière et le commettant.

Aucune transaction immobilière ne peut être conclue sans l’intervention d’une agence immobilière en République démocratique du Congo.

Toutefois, les vendeurs et les acheteurs ainsi que les bailleurs et les preneurs qui ne se conforment pas aux dispositions du présent article sont passibles chacun au paiement d’une pénalité de 10 % du prix négocié auprès du service de l’habitat du ressort. Le courtier immobilier dénonciateur bénéficie de 5 % de ce montant.

• Obligation de conseil

L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil dans l'établissement du prix du bien mis en vente ou en location. 

Il a l'obligation de vérifier l'exactitude des renseignements fournis par son mandant (surface du bien par exemple). 

Il doit aussi informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le bien (fissures graves, insectes, plomb...), mais il ne peut être tenu responsables de vices cachés dans l'ignorance desquels son mandant l'a laissé volontairement ou non.

• L'acte de transaction

L'agent immobilier est responsable des mentions figurant dans l'acte qu'il fait signer. C'est pourquoi il doit s'assurer que le client est bien le propriétaire du bien immobilier mis en vente. 

À ce titre il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface exacte du bien, l'existence de servitudes et la validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bilan énergétique...) qui sont imposés au propriétaire. 

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