Dans la gestion d’un bien immobilier en République Démocratique du Congo, il arrive souvent que plusieurs personnes en soient propriétaires en même temps, sans que leurs parts ne soient physiquement séparées. C’est ce qu’on appelle l’indivision. 🏠 Une situation fréquente, notamment après une succession, mais qui peut vite devenir source de tensions si elle est mal comprise ou mal gérée. 👀

 Sommaire

1. ⚖️ Copropriété et indivision : quelle est la différence ?
2. 🏗️ Quand parle-t-on de copropriété ?
3. 🧩 Que comprend un immeuble en copropriété ?
4. 👥 Quels sont les droits des copropriétaires ?
5. 💰 Quelles sont les obligations des copropriétaires ?
6. ✅ Conclusion

1. ⚖️ Copropriété et indivision : quelle est la différence ?

1.1 🏢 La copropriété, en bref

La copropriété est un mode d’organisation juridique dans lequel plusieurs personnes possèdent un bien immobilier composé :

• d’une partie privative (ex. : un appartement),
• et d’une part des parties communes (escaliers, toiture, couloirs…).

👉 Chaque copropriétaire détient une quote-part bien définie, mentionnée dans l’acte de propriété.

1.2 🧾 Et l’indivision ?

L’indivision s’applique lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes, sans division physique. C’est souvent le cas :

• après un héritage,
• ou lorsque plusieurs personnes achètent ensemble sans créer de structure spécifique.

👥 En indivision, personne ne peut dire : “Cette pièce m’appartient”. Tous détiennent une part abstraite du bien, ce qui complique parfois les décisions.

2. 🏗️ Quand parle-t-on de copropriété ?

La copropriété se met en place dans différentes situations :

• Construction d’un immeuble sur un terrain partagé,
• Ajout d’étages à un bâtiment existant vendus à d’autres personnes,
• Division d’une grande maison en plusieurs lots distincts,
• Vente d’appartements dans un immeuble collectif.

🔍 On distingue :

• la copropriété verticale : typique des immeubles à étages,
• la copropriété horizontale : utilisée pour les maisons mitoyennes ou les résidences en lotissement.

3. 🧩 Que comprend un immeuble en copropriété ?

Un bien en copropriété se compose de trois types d’éléments :

1. Les parties privatives 🛏️ : chaque copropriétaire en a l’usage exclusif (logement, cave, balcon…).
2. Les parties communes 🏢 : utilisées par tous (escalier, toiture, ascenseur…).
3. Les parties mitoyennes 🧱 : éléments de séparation entre deux logements (murs, plafonds…).

📌 Les parties communes ne peuvent pas être vendues, hypothéquées ou modifiées sans respecter les règles collectives. Elles sont juridiquement liées à la partie privative.

4. 👥 Quels sont les droits des copropriétaires 

4.1 ✅ Sur leur logement

Chaque copropriétaire peut :

• vendre son appartement,
• le louer à un tiers,
• faire des travaux, à condition de respecter les règles de la copropriété.

4.2 🤝 Sur les parties communes

Tous ont un droit d’usage, à condition de ne pas nuire aux autres ni changer la destination des lieux.
Selon la loi, un copropriétaire peut modifier une partie commune à ses frais, à condition que cela ne gêne pas les autres.

💡 Bon à savoir : lors de la vente d’un lot, la part des parties communes est automatiquement transférée au nouvel acquéreur.

5. 💰 Quelles sont les obligations des copropriétaires 

5.1 🏠 Sur les parties privatives

Chaque copropriétaire doit assumer seul les dépenses liées à son logement :

• entretien,
• réparations,
• impôts.

5.2 🏢 Sur les parties communes

Tous les copropriétaires doivent participer aux charges communes, selon la valeur de leur lot.

On distingue :

• Les charges générales 🧹 : entretien et conservation des parties communes, réparties proportionnellement.
• Les charges spéciales 🛗 : selon l’utilité réelle pour chaque lot (ex. : ascenseur pour les appartements en étage).

6. ✅ Conclusion

Copropriété et indivision sont deux régimes bien différents.
🔑 La copropriété est claire, encadrée par la loi, et facilite la gestion collective des biens.
⚠️ L’indivision, elle, est souvent temporaire, et peut devenir source de blocages si les règles ne sont pas bien établies.

👉 Avant d’acheter ou d’hériter d’un bien à plusieurs, il est important de savoir dans quel cadre vous vous situez. Cela vous évitera bien des soucis juridiques ou financiers.

Olive PANGASUDI

Legal content

Sous la Direction de Junior Luyindula, CEO et Directeur de publication d'avocats.cd

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